2017年1月20日金曜日

住宅性能表示制度とは


建築基準法 改正の歴史


消費者 基準の家づくり


2015年7月12日日曜日

戸建て住宅がマンションよりも冬寒い理由。家の燃費を表す数値とは?

■戸建て住宅がマンションよりも寒い理由


「マンション」は冬あったかくて、「戸建て住宅」は寒いとよくいわれます。

それは、「マンションの中住戸」では、外気に接する面が少なく、隣の住戸が断熱材の役割を果たしているため、外気の影響を受けにくくなっているためです。

一方、「戸建て住宅」のほうは、家全体が外気にさらされているため、外気の影響を受けやすくなっています。

同じマンションでも、最上階や角部屋は、外気に接する面が多く、夏暑く・冬寒い状態になりやすく、光熱費もかさみがちになります。

ですので、「戸建て住宅」で「マンション(中住戸)」並みの快適性を手に入れようとすると、マンション以上に高い断熱性をもった住宅を建てる必要があります。

■家の断熱性能(燃費)を決めるQ値、UA値


家の断熱性(燃費)を決める断熱性能は、Q値、UA値という数値であらわされます。
・「Q値」は、「家から逃げる総熱量」を「床面積」で割った数値。
・「UA値」は、「家から逃げる総熱量」を「家全体の表面積(外皮表面積といいます)」で割った数値。

数値が低いほど、家から熱が逃げにくく、断熱性が高く、光熱費が抑えられることになります。

今まではQ値が主に使われてきましたが、2020の省エネ基準ではUA値が使われるようになるため、少し面倒ですが、自分の家の断熱性能を確認するには、両方の数値を区別して確認することが必要です。

マンションのQ値は、試算すると、だいたいQ値1.9、UA値0.56ぐらいになります。
戸建て住宅のほうは、次世代省エネ基準(6地域)でQ値2.7、UA値0.87ほどです。


日本では、全国を8つのエリアに分けて、それぞれの地域で最低限必要な断熱性能(Q値、UA値)が
決められています。

比較的温暖な東京から大分あたりの6地域については、Q値2.7、UA値0.87が次世代省エネ基準として決められていますが、マンションのQ値1.9、UA値0.56に比べてかなり劣る断熱性能です。

そのため、東京や大阪などの6地域では、次世代省エネ基準で建てられた「戸建て住宅」は「マンション」より夏暑く、冬寒いとなりやすいのです。

一方、北海道など寒い地域ではそこそこ高い断熱性能が次世代省エネ基準となっているため、「外は寒いけど、家の中はあったかい」ということになります。

マンション並みの断熱性とは、東北の3地域基準(Q値1.9、UA値0.56)が一つの目安になります。

4~7地域については、3地域の次世代省エネ基準を満たすことで、マンション並みの快適性が手にはいることになります。



■健康な暮らしを実現できない日本の断熱基準


日本の次世代省エネ基準が低性能であることは、世界の住宅事情を見ても明らかです。

北海道や青森の旧Ⅰ、Ⅱ地域では欧米並みのQ値1.6や1.9が設定されておりまずまずですが、
関東、関西の旧Ⅳ地域では、欧米よりも低いQ値2.7が設定されています。

欧米では、断熱性能というのは人の健康を左右する重要な指標とされているため、
比較的温暖な地域でもそこそこの断熱性能が最低基準として設定されているのです。


UA値で比較しても同様です。

仙台から鹿児島までの4~7地域は、あのあったかそうなカリフォルニア州より低い断熱基準となっていますし、お隣韓国の基準よりも甘い基準となっています。


■これからの家づくりのポイント

これから戸建て住宅を建てる場合(4~7地域)は、国の決めた次世代省エネ基準は最低基準と考え、Q値1.9以下、UA値0.56以下を目安に自宅のプランを計画する。


2015年6月28日日曜日

購入VS持家 「住居費」はどっちがおトク?の プロも間違うポイントとは?

賃貸か?持家か?

どちらを選ぶかは、とても悩ましいところですね。

下記のような住宅にかかるお金の比較表では「購入」と「賃貸」の比較がされています。

実は、この中にプロでもよく間違うポイントがありますので、みてみましょう。

賃貸VS購入 「住居費」はどっちがトク?(スーモより)




上の表では、「購入」が6360万円の支払いで、「賃貸」が6890万円か5930万円の支払いになり、
「賃貸」は「購入」より低くなることもあれば、高くなることもあるというのが、結論になっています。

ですが、ここでひとつ重大な間違いのポイントがひそんでいます。

それは、「頭金」のあつかいについてです。

「購入」した場合は、「頭金」を初期費用として400万円使っていますが、
「賃貸」の場合の頭金は0円ですから、
50年後には、使わなかった頭金400万円が残っているはずです。

ですので、「50年間の住居費」の正しくは、

・「購入」・・・ー6360万円(頭金400万円+50年の支払額)=-6360万円

・「賃貸」・・・-6890万円(50年間の支払額)+400万円(使わなかった頭金)=-6490万円

        -5930万円(50年間の支払額)+400万円(使わなかった頭金)=-5430万円


となりますので、「購入」と「賃貸」の差は「広い住まいで子育てタイプ」でも大きく縮まり、
「子どもにかかる費用で住み替えタイプ」では「購入」より900万円以上もおトクになります。


よく「購入」した家は「資産」として残り、「賃貸」の場合は何も残らないといわれますが、
それも、間違いです。

「賃貸」の場合は、使わなかった「頭金」(この場合は400万円)が残ります。

400万円を50年間、「ETFなどの金融商品」で複利1.5%で運用できたとすると、
50年後には400万円の倍の800万円になります

もちろん、失敗していれば、0円もなる可能性もありますが・・・

800万円になっていれば、50年後に800万円で小さなマンションを購入することもできますね。

このように、「使わなかった頭金」にも注目しておくことで、より正確な比較ができるようになります。

「購入」か?「賃貸」か?どちらがお得?については、
橘玲さんの名著「大震災の後で人生について語るということ」でも
わかりやすくお話しされているので、こちらの本の内容も参考にしてみてくださいね。






2012年9月21日金曜日

里山がある素晴らしい幼稚園


園庭開放に行ってきました。
園舎の入り口を抜けると、里山の園庭が広がります。




緑の中で、木陰が気持ちいい。



ビオトープの池では、鯉が泳いでいます。



ツリーハウスのような遊び心満載の小屋たち。





布基礎ではなく、束石の上に躯体が乗る構造。

土地をあまり傷つけない、坂口恭平さんが好きな昔ながらの民家の構造。

フィンランドの民家も思い出しました。


木々越しに園舎を見る。


左から、室内→半屋外デッキ→屋外デッキ→里山とつながる理想的な空間構成。




半屋外デッキでランチ。楽しそう。

とても素晴らしい西宮の聖和幼稚園。競争率も高いらしい。

蒼太は入園できるのか?!

2012年8月20日月曜日

「購入派」VS「賃貸派」のまとめ

「賃貸」は、家賃を払っても建物が自分の物にならないので、「購入」より損、という話は、
本当でしょうか?
ここでは、簡単なシミレーションで「持家」と「購入」がどちらが得かをみてみましょう。

■<前提条件>
・年収600万円の家庭で、貯金が1000万円あるとします。

■「購入派Aさん」の予想シナリオ
・貯金1000万円のうち、頭金を700万円とし、300万円を生活防衛資金として普通預金に預けておく。
・700万円の頭金と3000万円のローン(元利均等・30年固定・金利2.4%・総返済額4212万円)で
 3700万円(物件価格3500万円+諸費用200万円)の物件を購入する。
 ※金利の負担分は4212万円-3000万円=1212万円。
・月々の支払いは、ローンの支払い11.7万円と、
管理費+修繕費+税金(固定資産税+都市計画税)の合計約2万円を
あわせて13.7万円(=11.7万円+2万円=13.7万円)とします。

・30年間の総支払額は、13.7万円×12月×30年=4932万円。
・30年後の不動産時価は、3500万円から1268万円になったとします。

グラフで表すと次のようになります。




■「賃貸派Bさん」の予想シナリオ
・貯金1000万円のうち、投資資金を700万円とし、300万円を生活防衛資金として普通預金に預けておく。
・700万円の投資資金は、株や債券に投資し複利2%(配当金を含む)を目標とする。
月々の支払い(家賃)は、13.7万円(30年平均)とする。
30年間の総支払額は、13.7万円×12月×30年=4932万円。
30年後の投資資金は、700万円が複利2%の運用で1268万円になったとする。

グラフで表すと次のようになります。




この2つの予想シナリオを比べると、
30年間の総支払額4932万円も同じで、30年後の資産価値1268万円も同じだとすれば、損も得もないことが分かります。

こうしてみると、購入でも賃貸でも同じようなものなので、金銭的には大きな違いはないので、どちらでもよさそうですが、大きく違う点があります。

それは、30年間の資金繰りです。

30年間の家計の中で資産より負債のほうが大きくなる「債務超過」の状態になることが
「ある」のか「ない」のかが大きな違いです。

購入派Aさんは、前半の15年間ぐらいまでは、購入した不動産の値下がりにより不動産の時価よりも残債のほうが大きくなる「債務超過」の状態になります。

この状況でも、毎月ローンの支払いを続けていれば、何も問題はありませんが、
このころに何か引っ越しをしなければいけないような状況になったときでが大変です。

30才の時に購入したとすると、45才ぐらいのまでの間の約15年間は
転勤や転職、子供のいじめや、ライフスタイルの変更などさまざまな理由による
「住み替え」という選択肢をとりづらくなります。

一方、賃貸派Bさんは購入用にためておいた「頭金」を「株や債券」などにバランスよく投資することにより、
常に純資産をプラスの状態に保つことができ、いざという時には気軽に住み替えが可能です。

投資資金を「VT」や「ACWI」などの世界中の会社に広く薄く投資するETFなどに投資していれば、
全ての会社が倒産することはないので投資資金がゼロになることはありません。

また、一つの会社の株に全額投資していて、その会社が倒産してしまって投資資金がゼロになってしまっても、生活防衛資金の300万円が残っているので、純資産がマイナスになることはありません。



「購入派Aさん」のグラフに「賃貸派Bさん」の純資産を重ねてみると、純資産の推移の違いがよくわかります。

「購入派Aさん」の純資産の紫色の折れ線グラフは、一度マイナス400万円ぐらいまで落ち込んで、プラス1268万円まで上昇していきますが、「賃貸派Bさん」の純資産の水色の折れ線グラフは常に1000万円以上をキープしています。


また、左右に並べても推移の違いを感覚的に理解することができます。

「購入」でも「賃貸」でもスタートの貯金1000万円と30年後の資産価値1268万円は同じですが、
「購入」は、年収の5倍もの借金をしてバランスシートを膨らませているので、上下のふり幅が大きいですが、「賃貸」は、借金をしていないので、コンパクトなバランスシートとなっています。

■まとめ

・「購入」でも「賃貸」でも、「支払い総額」、「30年後の純資産価値」については、大きな差はない。
※「購入」のほうが得と書いている本については、「賃貸派の頭金の運用」を考慮にいれていない場合が多いので、注意が必要です。

・「資金繰り」については、「購入」よりも「賃貸」のほうが安定していて、健全である。

・個人的には、今のご時世で資金繰りの面を重視すると多くのひとが「購入」よりも「賃貸」えらんだほうがよいケースが多いと思います。

・「家賃は払い続けるだけなので無駄」との誤解から「なんとなく購入」してしまい後悔するひと、
 がでてこないようにと、この記事を書きましたので参考にしてみてください。